| 판교에서 상가를 알아보다 보면 선택지가 많습니다 판교역 주변 상가부터 판교테크노밸리 업무시설 상가,삼평동의 대형 업무시설,주거지역과 연결된 상권까지 같은 판교 안에서도 입지와 고객층이 다릅니다 온라인에서 판교상가임대 매물을 검색하면 보증금과 월세,면적,층수 같은 조건부터 비교하게 됩니다 하지만 상가는 조건표에 표시된 숫자만으로 결정하기 어려운 부동산입니다 같은 월세라도 어느 상권에 있는지에 따라 가치가 달라지고,같은 건물에서도 출입구와 동선에 따라 영업환경이 달라질수 있기 때문입니다 판교에서 오랫동안 사무실과 상가를 중개하면서 실제 현장에서 중요하다고 느낀 기준을 정리해 보겠습니다
판교라고 모두 같은 상권은 아닙니다 가장 먼저 구분해야 할 것은 상권의 성격입니다 판교역 주변은 지하철과 버스를 이용하는 사람,주변 직장인,상업시설 방문객 등 다양한 수요가 섞이는 특징이 있습니다 판교테크노밸리 내부로 들어오면 성격이 달라집니다 기업과 연구시설,업무시설의 비중이 높기 때문에 직장인의 업무시간과 점심시간이 상권에 미치는 영향이 커집니다 주거지역과 가까운 상권은 또 다릅니다 저녁과 주말 소비,인근 거주자의 생활수요가 상대적으로 중요할수 있습니다 따라서 판교에서 상가를 찾을때는 먼저 내 업종에 어떤 형태의 상권이 필요한지를 정하는 것이 좋습니다
보증금과 월세는 총비용으로 비교해야 합니다 판교 상가를 알아볼때 가장 눈에 잘 들어오는 숫자는 보증금과 월세입니다 하지만 월세가 저렴하다는 이유만으로 좋은 조건이라고 판단하기는 어렵습니다 상가를 운영하면 월세 외에도 관리비와 전기료 등 각종 비용이 발생합니다 기존 시설을 사용할수 있는지,새로 인테리어해야 하는지에 따라 초기 투자비도 크게 달라질수 있습니다 권리금이나 시설비가 있는 상가라면 이 비용 역시 따로 검토해야 합니다 그래서 두 상가를 비교할때는 단순히 보증금/월세 만 비교하기 보다 보증금/월세/관리비/권리금.시설비/인테리어 비용을 하나의 비용구조로 놓고 보는 것이 현실적입니다 계약 당시 월세 몇십만원 차이보다 영업을 시작하기 위해 필요한 전체 비용의 차이가 훨씬 클수도 있습니다
무권리 상가는 장점이 있지만 그것만으로 결정할수 없습니다 상가 매물을 보다 보면 '무권리'를 강조한 매물이 많습니다 권리금이 없다면 초기 투자비를 줄일수 있다는 분명한 장점이 있습니다 특히 처음 영업을 시작한 사업자에게는 상당히 중요한 조건일수 있습니다 하지만 무권리라는 사실 자체가 좋은 입지를 의미하지는 않습니다 상가의 위치와 고객층,주변 경쟁업종,가시성,접근성이 맞지 않는다면 초기비용을 아낀 것이 장기적인 장점으로 이어지지 않을수도 있습니다 반대로 기존 시설을 활용할수 있는 상가라면 어느 정도 시설비가 있더라도 전체 인테리어 비용을 절감할 가능성도 있습니다 따라서 권리금의 유무보다는 그 비용을 지불했을때 실제로 무엇을 얻는지를 따져봐야 합니다
같은 1층 상가도 조건은 전혀 다를수 있습니다 상가를 찾는 분들이 가장 선호하는 것은 일반적으로 1층입니다 하지만 '1층'이라는 조건 하나만으로 상가를 평가해서는 안됩니다 대로변에서 바로 보이는 1층과 건물 안쪽에 위치한 1층은 다릅니다 주출입구 바로 옆인지,건물 뒤편인지에 따라서도 가시성이 달라집니다 보행자가 실제로 상가 앞을 지나가는지,차량에서는 간판이 어떻게 보이는지도 확인할 필요가 있습니다 판교의 대형 업무시설에서는 건물 내부 동선도 중요합니다 엘리베이터와 에스컬레이터,주차장에서 올라오는 길,식당가로 이동하는 길이 어디인지에 따라 같은 층에서도 위치별 차이가 생깁니다 따라서 층수보다 실제 접근동선을 함께 보는 것이 중요합니다
업종에 따라 좋은 자리는 달라집니다 모든 업종에 가장 좋은 상가 하나가 존재하는 것은 아닙니다 음식점이라면 점심과 저녁의 식사 수요,배기.급배수 등 시설조건을 살펴야 합니다 카페라면 가시성과 접근성뿐 아니라 주변 직장인과 방문객의 체류환경도 중요합니다 병원이나 의원은 접근성과 주차,엘리베이터 이용 편의성이 중요할수 있습니다 미용이나 예약제 서비스업은 지나가는 사람들의 숫자보다 기존 고객들이 찾아오기 쉬운 위치인지가 더 중요할수도 있습니다 따라서 상가를 먼저 고르고 업종을 맞추기보다 내 업종의 영업방식에 맞는 입지를 찾는 것이 순서입니다
주차는 판교 상가에서 반드시 확인해야 합니다 판교에서는 주차조건을 빼놓을수 없습니다 대중교통을 이용하는 직장인들도 많지만 차량으로 방문하는 고객과 업무 방문객도 적지 않기 때문입니다 특히 병원,상담,미용,교육,예약제 업종처럼 고객이 일정 시간 머무는 업종이라면 주차 편의성이 선택에 영향을 줄수 있습니다 건물 전체 주차대수만 볼것이 아니라 실제 방문객 주차가 가능한지,무료주차 또는 할인 적용이 어떻게 되는지 등도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다
판교테크노밸리 상가는 건물 자체의 기능도 봐야 합니다 대형 업무시설의 상가는 건물 밖 상권뿐 아니라 건물 안의 환경에도 영향을 받습니다 어떤 기업들이 주로 사용하는 건물인지,식당과 카페는 어느 층에 형성되어 있는지,병원이나 편의시설은 어떻게 구성되어 있는지 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다 우림W시티처럼 업무시설과 상업시설이 한 건물 안에 구성된 경우에는 상가 하나만 떼어서 보기보다 건물 전체의 이용환경을 살펴보는 것이 도움이 됩니다 판교역 주변 상가와 판교테크노밸리 업무시설 상가의 조건이 다른 이유도 여기에 있습니다
우림W시티도 업종과 위치에 따라 판단이 달라집니다 우림W시티는 제가 오랫동안 현장에서 지켜보고 있는 판교테크노밸리 업무시설 가운데 하나입니다 식당,카페와 여러 생활편의시설이 함께 구성되어 있어 건물 내부와 주변 업무시설의 영향을 받는 상권입니다 또 판교의 일부 주요 상권과 비교할때 임대료 부담을 상대적으로 낮게 검토할수 있는 경우가 있어 비용을 중요하게 보는 사업자들이 함께 비교해 볼만 합니다 그렇다고 우림W시티의 모든 상가가 모든 업종에 적합하다는 뜻은 아닙니다 지하와 1층,2층의 특성이 다르고 같은 층에서도 위치에 따라 가시성과 접근성이 달라집니다 결국 개별 상가의 조건과 업종을 함께 판단해야 합니다
판교상가임대 계약 전 마지막으로 확인할 것 계약을 결정하기 전에는 최소한 다음 사항들을 다시 확인하는 것이 좋습니다 실제 전용면적과 사용할수 있는 공간,보증금과 월세,관리비와 별도 비용,권리금.시설비 여부,업종 가능 여부,주차조건,출입구와 내부 이동동선,주변 경쟁업종,입주 가능 시점 입니다 음식점이나 특정 시설이 필요한 업종이라면 건축물 용도와 설비조건도 반드시 확인해야 합니다 계약서에 도장을 찍기전에는 현재 눈에 보이는 모습보다 실제 영업을 시작했을때 필요한 조건이 갖춰져 있는지를 확인하는 것이 중요합니다
판교에서 좋은 상가를 찾는 기준 판교상가임대에서 어느 건물이 무조건 가장 좋다고 말하기는 어렵습니다 판교역과 가까운 상가가 필요한 업종도 있고,판교테크노밸리 직장인을 대상으로 하는 것이 더 적합한 업종도 있습니다 높은 가시성이 중요한 업종이 있는 반면 월 고정비를 낮추는 것이 훨씬 중요한 업종도 있습니다 결국 좋은 상가는 가장 유명한 상가가 아니라 내 사업에 필요한 고객과 빙ㅇ,입지조건이 서로 맞는 상가입니다
판교벤처밸리부동산은 판교.분당에서 사무실과 상가를 중개하면서 특정 조건 하나만으로 상가를 판단하기보다 실제 입지와 비용,업종의 적합성을 함께 비교하는 것을 중요하게 생각합니다 판교에서 상가를 찾고 있다면 매물의 보증금과 월세부터 비교하기 전에 내 사업에 필요한 상권이 어디인지부터 정해 보시기 바랍니다 그 기준이 정해지면 수많은 판교 상가 가운데 어떤 매물을 먼저 봐야 할지도 훨씬 분명해집니다
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